N&N Partners | Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi

Tanımı

TBK MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Süresi

TBK MADDE 300- Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

TBK’nın genel hükümlerine göre:

· Fesih bildirimiyle sona erdirilemeyen (TBK m.328) belirli süreli kira sözleşmesi, olağanüstü fesih sebepleriyle veya ikale ile sona erdirilebilir.

· Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise hem fesih bildirimi (TBK m. 328) hem olağanüstü fesih bildirimi (TBK m.330) hem de ikale ile sona erdirilebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında:

· Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (TBK 347)

· Her ne kadar konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden önce fesih bildiriminde bulunulmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarda bir yıl uzatılacağı lafzına yer verilmişse de sürenin dolmasıyla sona eren fakat aynı içerikli bir yıllık yeni bir sözleşmenin (TBK m.327’ye paralel olarak) meydana geleceği kabul edilmelidir. Bu durumda ilk kira sözleşmesi için öngörülen teminatlar bir yıllık yeni kira sözleşmesi için güvence oluşturmaz.

Kira sözleşmesi ile bağlantılı sözleşme yasağı (TBK m.340)

· Konut ve çatılı işyeri kirası niteliğindeki kira sözleşmesinin kurulması, kiralananın doğrudan kullanımıyla ilgili ve kiracının yararına olmayan bir borç altına girilmesine bağlanmışsa, bu borçlanma işlemi geçersizdir.

· Bağlantılı sözleşme doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olsa bile, sözleşme kiracının lehine olmadığı sürece batıldır.

Kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı (TBK m. 343, m.346)

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

TBK MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

· Her iki hüküm de konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.

· TBK 346 uyarınca, TBK m. 303’ün öngördüğü kiraya verene ait yan giderler kiracıya yükletilebilir. Zira doktrinde TBK m. 303, 314 ve 341’in emredici nitelikte olmadığı kabul edilmektedir.

· Bu durumda kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılamamakla beraber, kira bedeli ve yan giderlere ilişkin kiracı aleyhine sözleşme ile yükümlülük getirilebilir.

Konut ve Çatılı İş Yerlerinde Kira Bedelinin Tespiti (TBK 344-345)

TBK MADDE 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

· Özetle, taraflar kira bedelinin belirlenmesi konusunda bir anlaşma yapmışlarsa, bu anlaşma ÜFE oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa veya yapılmakla beraber bu artışın neye göre yapılacağı belli değilse hakim tarafından bu oran ÜFE’yi geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirlenir.

· Her beş yılın sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, sözleşmede bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından belirlenir.

· Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde teknik anlamıyla kira bedelinin tespiti davası bir tek olasılıkta söz konusu olabilir. Belirsiz süre için akdedilmiş kira sözleşmesinin başlangıcından bu yana beş yıl geçmişse, altıncı kira yılı için TBK. m. 344 f. 3 uyarınca rayice uygun olarak kira bedelinin tespiti istenebilir.

TBK MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

· Taraflar arasında kira bedelinin artırılacağı sözleşmede belirlenmişse, kira tespit davası açılmakla o kira yılının başından itibaren geçmişe dönük olarak tespit edilen kira bedeli geçerli olur. Eğer sözleşmede buna dair hüküm yoksa, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılırsa veya dava açılacağı yazılı olarak bildirilirse bir sonraki dönem için hakim tarafından belirlenen kira bedeli uygulanır.

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

TBK MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

· Her ne kadar hükmün lafzı yalnızca borçlunun ifa güçlüğü ile sınırlı olarak kaleme alınmışsa da, kanunda boşluk olduğu varsayılmak suretiyle amaca uygun yorum yapılırsa, “edimler arası aşırı orantısızlık” durumunun varlığı halinde de kiraya veren tarafından uyarlama talep edilebilmesi mümkün olmalıdır.

· İşlem temelinin sarsılmış sayılabilmesi için objektif nitelikte ve önceden öngörülmesi mümkün olmayan ve sosyal boyut taşıyan bir olay meydana gelmelidir.

· Uyarlama davasının sonunda hakimin vereceği hüküm kira bedelinin konusuyla sınırlı değildir, sözleşmenin diğer şartlarında da uyarlama yapabilir.

Kira Sözleşmesinde Yan Giderler ve Yan Giderlere Katılma Yükmlülüğü (TBK 303)

MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

· Yan gider kavramı, kiralanana yönelik (tamir, yenileme gibi bakım harcamaları) değil kiralananla bağlantılılı olan edimler ve bu edimlerin karşılığını(ivazını) ifade eder. Bu giderlere örnek olarak kiralanan dışındaki ortak yerlere ilişkin harcamalar, bekçi masrafı, asansör giderleri verilebilir.

Kiraya Verenin Borçları

TBK MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Teslim anındaki ayıptan sorumluluk:

TBK MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

· Kiracının temerrüt hükümlerine başvurabilmesi için kiralananı teslim almamış olması gerekir. Eğer kiracı, kiralananı teslim almışsa bu durumda kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk hükümlerine başvurabilir.

· Eğer kiracı başlangıçtaki ayıplardan dolayı kiralayanın teslimden sonraki ayıptan sorumluluğu hükümlerine başvurmak isterse bu durumda da TBK m. 304-305’de öngörülen seçimlik haklardan birini kullanabilir. Bunlar; ayıbın giderilmesi, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim, fesih talebi (önemli ayıplarda) ve bunların yanında tazminat talep etme hakkıdır.

· Kiracının teslim anındaki önemsiz ayıplardan dolayı borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurması imkânı da söz konusu değildir. Bu yüzden kiralananın teslim anındaki önemsiz ayıplara rağmen kiracı tarafından teslim alınması gerekmektedir.

Teslimden sonraki ayıplardan sorumluluk:

TBK MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

1. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı

a. Kiralayanın Ayıbı Gidermesi

TBK MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

· TBK m. 306 kiracının diğer seçimlik haklara başvurması için ayıbın giderimi hakkını bir önkoşul olarak düzenlemiştir. Hükme göre kiracı kiralayandan öncelikle ayıbın giderilmesini talep edecek, eğer kiralayan bu yükümünü yerine getirmezse diğer seçimlik hakların(kira bedelinin indirilmesi, ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesi, fesih) kullanılması söz konusu olacaktır.

· Kiracı, kiralanandaki hem önemli hem de önemli olmayan ayıplar için ayıbın Önemli ya da önemli olmayan ayıplar için ayıbın giderilmesi yoluna başvuran kiracının, kiralayanın bu borcunu yerine getirmemesi durumunda iki alternatifi vardır. Ya ayıpları kiralayan hesabına giderterek yapmış olduğu masrafları kira bedelinden düşebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini talep edebilir. Önemli ayıplar için kiracıya bir seçimlik hak daha tanınmıştır. Şayet ayıp, kiracının verdiği uygun sürede giderilmemişse ve kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini tamamen ortadan kaldırıyorsa veya önemli ölçüde engelliyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

b. Kiracının Kiralayan Hesabına Ayıbı Gidermesi

· İsviçre doktrininde önemli olmayan ayıp, orta ayıp ve hafif ayıp olmak üzere iki ayrımda incelenmektedir. Bu hükümde (TBK m.306/1) bahsedilen ayıp ‘‘orta ayıp’’tır. Bunun Türk Hukukundaki eşdeğeri ise ‘‘önemli olmayan ayıp’’ kavramıdır.

· Önemli olmayan bir ayıp söz konusuysa kiracı kiralayanın onayına ve hâkim iznine gerek olmaksızın bu ayıpları kiralayan hesabına giderebilir yahut üçüncü bir kişiye gidertebilir. Önemli ayıplar için ise kiracı hâkimden izin istemelidir.

· Kiracı kiralayan hesabına gidermiş olduğu ayıpların masrafını doğrudan kiralayandan talep edebileceği gibi kanunda öngörüldüğü üzere kira bedelinden de indirebilir. Burada bahsedilen kira bedelinden indirim ile kiracının seçimlik haklarından olan ayıp oranında kiradan indirim talebi birbirinden farklıdır. Seçimlik haklardan olan kira bedelinden indirim talebi ayıp süresince devam eden bir hak niteliğindedir. Kiracının kiralayan hesabına giderdiği ayıpları kira bedelinden indirmesi ise sürekli niteliktaşımaz ve kira bedelinin değişmesi sonucunu doğurmaz. Ayrıca kiracıya tanınan bu imkân bir seçimlik hak niteliğinde değildir, seçimlik haklardan olan ayıbın giderilmesi borcunun devamı niteliğindedir.

c. Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini Talep Hakkı

· Her türlü ayıpta bu hak kullanılamaz, ayıbın kiralananın kullanım elverişliliğini tamamen ortadan kaldırması veya esaslı şekilde engellemesi (önemli ayıp) durumunda bu hakka başvurulabilir.

· TBK m. 305’ te kiracının başvurabileceği seçimlik haklar arasında düzenlenmeyen bu hakkın bağımsız bir seçimlik hak olarak değil ayıbın giderimi talebine bağlanan bir hak olarak ele alınması gerekir.

· Kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi hakkı her durumda kiralayandan beklenebilecek bir nitelik taşımaz. Öncelikle kiralayanın,kiralananın ayıpsız benzerini verme imkânının olup olmadığı araştırılmalıdır.

d. Ayıp giderilinceye kadar geçecek süre için kira bedelinden indirim talebi

TBK MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

· Türk Borçlar Kanununun 307. maddesinde düzenlenen durumda kiracının, kiralayanı ayıptan haberdar etmesinden ayıp giderilinceye kadar geçecek süre için kira bedelinden indirim talep edebileceği yer almaktadır. Bu durumda hükümde öngörülen kira bedelinden indirim hakkı, ayıbın giderilmesi seçimlik hakkıyla birlikte kullanılabilecektir. Buradaki hak ‘‘geçici etkili’’ sonuç doğurmaktadır.

· TBK m. 307’nin uygulanabilmesi için öncelikle kiracının ayıbın (önemli ayıp olmalıdır) giderilmesini talep etmesi gerekir. Bu talebin ardından ayıp giderilinceye kadar kiralananın kullanım elverişsizliğinden dolayı kiracı kira bedelinden indirim talep edebilecektir.

2. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı

· TBK 307. madde TBK 305. maddenin içeriğini belirlememekte bilakis bu iki düzenleme birbirinden farklı şartlar taşımaktadır. TBK m. 305 kira bedelinin indirilmesine ilişkin asli nitelikteki düzenlemedir. Ayıpların uygun sürede giderilmemesi şartına bağlanan TBK m. 306 ile ayıpların giderilmesine kadar geçecek süre için tanınmış TBK m. 307 tali nitelikteki hükümlerdir, diğer bir ifadeyle bu hakların kullanılması bir başka hakkın kullanımına bağlı tutulmuştur. TBK m. 305’de düzenlenen kira bedelinin indirilmesi talebi ise diğer iki maddeden bağımsız, kullanımı bir başka seçimlik hakkın kullanımına bağlı olmayan, kira sözleşmesi boyunca devam eden ayıplar için getirilmiş, sürekli bir hak mahiyetindedir.

· Özellikle manevi ayıp türlerinde rastlayabileceğimiz İsviçre yerel mahkemesi kararlarına konu olmuş uçak gürültüsü, inşaat gürültüsü gibi durumlarda bu seçimlik hakka başvurulabilir.

· Kira bedelinde indirim talebine kolay tamiratla def edilebilecek ayıplar dışında başvurulabileceğini kabul etmek gerekir.

· Kiracının, kira bedelinden indirim talebini mahkeme yoluyla kullanması gerekmez. Bu talebin kiralayana yöneltilmesi yeterlidir306. Kiracı, ayıpla orantılı bir indirim yaparak kira bedelini öderse temerrüde düşmez.

3. Sözleşmeden Dönme veya Fesih

· Kiracı sırasındaki ayıplar için teslimden sonraki ayıp hükümlerine başvuracak olursa fesih hakkını kullanabilmek için öncelikle ayıbın giderilmesini talep etmeli, ardından fesih hakkını kullanmalıdır. Kiracı sözleşmeyi doğrudan sona erdirmek istiyorsa (teslima anındaki ayıplar için) TBK m. 304 atfıyla borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurarak TBK m. 125’te öngörülen seçimlik haklardan dönme hakkını kullanabilir.

· Teslimden sonraki ayıplarda sözleşmenin sona erdirilmesi ancak fesih yoluyla mümkündür. Kiracıya tanınan bu fesih hakkı, ayıp sebebine dayanan bir olağanüstü fesih olarak değerlendirilmektedir.

Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk

1. Zapta Karşı Tekeffül

TBK MADDE 309- Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

· Kiralananın kullanımı kiracıya bırakılmış olmalıdır.

· TBK m. 306 zapta karşı tekeffül sorumluluğu bakımından uygulama alanı bulmalıdır.

2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması

a. Kiralananın, Kullanımın Bırakılmasından Sonra Temliki (TBK m. 310)

TBK MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

· Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi ile kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi (ilişkisi) tüm hak ve borçlarıyla birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer.

b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması

TBK MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen (intifa, sükna, üst hakkı) bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

• Kullanım hakkının devri, hakim görüşe göre, kiracının sahip olduğu kiraya veren ile arasındaki kira sözleşmesinden doğan ve bir alacak hakkı niteliğindeki kullanma hakkınınn üçüncü kişiye devridir.

• Kira hakkının devri ile kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi devam etmekle birlikte kiraya veren kira süresi boyunca kiralananı devralana karşı kullanıma elverişli olarak kullanmayı borçlanır. Devralan, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmadığı takdirde TBK m. 322 uyarınca kiraya veren kiralananın sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını talep hakkını doğrudan devralana karşı kullanabilir.

• Kira hakkının devrinde kira bedelini kiracı ödemek zorundadır. Alacağa değil kira sözleşmesine bağlı, sözleşmenin feshi gibi, yenilik doğuran hakları kiracı kullanabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında

TBK MADDE 322/2: Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Kira Sözleşmesinin Devri

TBK MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

• Kiracının talebinin 3. kişinin sözleşmeye katılması olduğu hallerde de bu hüküm uygulama alanı bulmalıdır.

• Üçüncü kişi ile kiracı arasındaki borcun iç yüklenilmesi niteliğindeki borçlandırıcı işlem, kiraya verenin yazılı muvafakatiyle borcun dış yüklenilmesi niteliğindeği tasarrufi işleme dönüşür ve bu devir iç yüklenme tarihinden itibaren etkili hale gelir.

• Sözleşmenin devrine muvafakati talep etme hakkı (TBK m. 205’in aksine) yalnızca kiracıya aittir.

• İşyeri kiralarında kiraya veren haksız yere rıza vermekten kaçınırsa, hakimin, rızanın haklı sebebe dayanmadığına yönelik yenilik doğuran kararının kesinleştiği tarih itibariyle üçüncü kişi geçmişe etkili olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Genel Hükümlere Göre Kiralananın İadesi

TBK MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Kiraya Verenin Gözden Geçirme ve İhbar Külfeti

TBK MADDE 335- Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kiralananda Kiracı Tarafından Değişiklik Yapılması

TBK MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Genel Hükümlere Göre Sona Erme Sebepleri

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Sürenin Dolması

TBK MADDE 327- Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

"Dönüşür" sona eren sözleşmeyle aynı koşulları barındıran yeni bir sözleşmenin meydana geldiği anlaşılmalıdır. Bu durumda belirli süreli sözleşme için verilen teminatlar ve kira sözleşmesine bağlı akdi ön alım hakkı sürenin sona ermesiyle birlikte ortadan kalkar.

2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimine Dayalı Sona Erme

TBK MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

TBK MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

TBK MADDE 330- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

3. Kiracının Ölümü Üzerine Kiracının Mirasçıları Tarafından Fesih Bildirimi İle Sona Erdirilmesi

TBK MADDE 333- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

• Buradaki fesih bildirimi türü, bir tür haklı sebeple kullanılabilen fesih bildirimi (olağanüstü fesih) niteliğindedir ve en yakın fesih bildirim süresinde bildirim yapılmamakla bu hak ortadan kalkar.

4. Kiracı veya Kiraya Veren Tarafından Haklı (Önemli) Sebebe Dayalı Fesih Bildirimi ile Sona Erdirilmesi

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur.

TBK MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

• Önceden öngörülemeyen, sosyal boyut taşıyan ekonomik kriz, savaş gibi olaylar kadar, sosyal boyut taşımayan olaylar (kiralanana hırsız girmesinden sonra kiracıda panik atak başlaması gibi) dahi bu madde kapsamında önemli sebep olarak değerlendirilir.

• TBK m. 333’ten farklı olarak bu durumda fesih vadesine uyulması gerekmez.

5. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Gecikmesi Sebebiyle Kiraya Verenin Feshi

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur.

TBK MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

• Olağanüstü fesih sebebi olarak belirlenmiştir.

• Kiracıya verilecek süre sonunda kiralayanın fesih hakkı doğar.

• Kira bedelini ifa borcunu ödememiş olan kiracı belirli vadenin gelmesiyle temerrüt ihtarına gerek kalmaksızın temerrüde düşer.

• Yazılı ihtarın geçerli olabilmesi için ihtarda, sürenin dolmasından sonra sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yazılı olmalıdır.

• eBK uygulamasında, İİK m.269 uyarınca kiracıya yapılan icra takibi kapsamında ödeme emrinin kesinleşmesi ve yasal sürenin geçmesi ile icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep etme imkanı, halen pratikliği bakımından devam eden bir uygulamadır.

<6. Kiracının İflas Etmesi Durumunda Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshetmesi

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur.

TBK MADDE 332- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse (karar verilmiş olması yeterli) kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

• İşleyecek kira bedeli belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonu esas alınarak, belirsiz süreli sözleşmelerde ise en yakın fesih süresinin sonu esas alınarak hesaplanır.

• Sözleşme, süre verilmesine rağmen borcun ifa edilmemesi halinde, olağanüstü fesih hakkı kullanılarak sona erdirilebilir.

7. Kiracının Özenle kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunu İhlal Etmesi Sebebiyle Kiraya Verenin Fesih Hakkı

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur.

TBK MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

• Kira sözleşmesinin olağanüste fesih yoluyla sona erdirilebilmesine imkan veren bir hükümdür. TBK m. 331’in aksine gerçek anlamda fesih hakkı tanınması itibariyle fesih bildirim süresinin geçmesinin beklenmesine gerek yoktur.

• Bu fesih hakkının kullanılabilmesi için 316/1’deki borçların ihlal edilmiş olması ve bu ihlallerin kiraya veren ve komşular bakımından kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmiş olması (esaslı olması) aranır.

• Esaslı ihlalin (316/2) varlığı halinde kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya 30 günlük süre vererek ihlale son vermesi aksi takdirde kira ilişkisine son verileceği konusunda ihtarda bulunulması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise her ne kadar ihtarda bulunmaksızın fesih bildirimi hakkı tanınmış gibi bir kanı uyansa da, öncelikle kiracıya ihlale derhal son vermesi yönünde ihtar çekilmeli, ihtarın sonuçsuz kalması halinde fesih hakkı kullanılabilmelidir.

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında ;

1. Kiralanana kasten zarar verilmesi ( özenli kullanma borcunun ağır ihlali)

2. Süre vermenin yararsız kalacağının anlaşılması

3. Kiracının ihlalinin ağır olmanın ötesinde “çok ağır” ihlal teşkil etmesi

hallerinde TBK m. 316/3 uyarınca ihtar ve süre verme zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Buna göre kiraya veren sözleşmeyi derhal fesih hakkını kullanmak suretiyle feshedebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

1. Kira Süresinin Sona Ermesi ve Bildirim

TBK MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Tahliye Davasıyla Sona Erdirme

· Tahliye davasıyla sona erdirme sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları için söz konusudur ve sadece kiraya veren tarafından TBK m. 350-352’de öngörülen tahliye sebeplerinden birisine dayalı olarak bu dava açılabilir.

· Hâkimin vereceği hüküm kira sözleşmesini sona erdirmesi bakımından yenilik doğuran hüküm, kiralananın iadesinin sağlaması bakımından eda hükmüdür. Bu hükmün kesinleşmesiyle sözleşme sona ermiş olur.

TBK MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

· Kural olarak , işlemeye başlama tarihleri farklı olmakla birlikte, tahliye davası açma süresi 1 aydır. TBK m. 353 ise bu kurala istisna getirmiş olup, eğer dava açma süresi içinde dava açılacağı kiracıya bildirilmişse , dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yeniden Kiralama Yasağı

TBK MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kaynakça:

Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Kira Sözleşmesi, GÜMÜŞ MUSTAFA ALPER, Kitapçılık Yıl: 2011

Özen, Burak: “Kira Bedeli artışına İlişkin Sözleşme Şartları Ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”,Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Araştırmaları Dergisi, 2016, Cilt 22, Sayı 3.

Kira Sözleşmesi

Kurumsal

Hızlı Erişim